עורך דין מכירת דירה

מכירת דירה, כמו קניית דירה, היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית. ליווי של עורך דין מנוסה במכירת הדירה הוא הכרחי להצלחת העסקה ולהגנה על האינטרס של המוכר. במאמר זה נסקור את חשיבות הליווי המשפטי בעסקת מכירת דירה, ואת התפקידים המרכזיים של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן במכירת דירה, אשר יסייע למנוע טעויות במכירת הדירה, ישמור על זכויותיכם, ינהל סיכונים, ויחסוך עבורכם בעלויות המסים ובבירוקרטיה. 

 

בדיקות משפטיות מקדמיות והשירותים המשפטיים שאנו מעניקים

הליווי המשפטי בעת תהליך מכירת הדירה כולל פעולות חשובות כגון בדיקות מקדמיות שונות, ליווי מקצועי במשא ומתן, עריכת הסכם המכר וניסוח נכון של כל הסעיפים בו אשר יותאמו אישית עבור המוכר, יעניקו למוכר הגנה משפטית מקסימלית ויבטיחו את אכיפתו של ההסכם.

בשלב הראשון, יש לערוך בדיקות מקדמיות מקיפות ולבחון את המצב המשפטי של הנכס, וזאת על מנת שלא לגלות דברים בדיעבד, כאשר יש כבר קונים פוטנציאליים טובים בתמונה, ולמנוע את האפשרות לפספס אותם.

איתור מוקדם של בעיות אפשריות יכול לחסוך זמן רב ובירוקרטיה. אלו הבדיקות המקדמיות שיש לעשות:

1. בדיקת נסח טאבו – טרם פרסום הדירה למכירה, יש לבדוק את נסח הטאבו. הבדיקה נדרשת על מנת לוודא שמוכר הדירה אכן רשום כבעל הנכס. ישנם מקרים בהם רישום הדירה לא הושלם והיא לא נרשמה על שם המוכר בטאבו, והמשמעות היא שהוא לא יכול למכור נכס שלא רשום על שמו, ולכן יש להסדיר לפני מכירת הדירה את הרישום הנכון בטאבו.
2. קיומם של עיקולים ושעבודים – בנוסף לבדיקה כי הנכס רשום על שם המוכר, יש לבדוק בנסח טאבו שלא הוטל על הדירה עיקול או שעבוד שהמוכר לא היה מודע אליו. במידה ומתגלה בעיה באחד מאלו, עורך הדין יפתור אותה בטרם המשך הליך מכירת הדירה.
3. תכנון מס שבח – ככל והמוכר לא זכאי לפטור מתשלום מס שבח, בעת מכירת הדירה יהיה עליו לשלם את מס השבח, שהנו אחוז מסוים מרווח ההון שמקבל המוכר על הנכס. תכנון נכון של מס השבח יכול לחסוך למוכר סכומים משמעותיים, ולכן חשוב לברר מראש האם קיימת זכאות לפטור, או הטבות מס שונות, ולהביא בחשבון את כל האפשרויות העומדות בפני המוכר בעניין זה.
4. חריגות בניה – ככל וקיימות בדירה תוספות בנייה לא חוקיות, או שנעשו בדירה שימושים חורגים (כגון דירה ששימשה לעסק)), ועל מנת להימנע ממצב בו המוכר יואשם בהטעיה או בהפרת חוזה, יש להסדיר את הנושא לפני פרסום הדירה למכירה.
5. משכנתא – ככל שקיימת משכנתא על הדירה הנמכרת, היא רשומה על הדירה בטאבו. בשלב הבדיקות המקדמיות, מומלץ לפנות לבנק ממנו נלקחה המשכנתא, לבקש מכתב כוונות או דוח סילוק יתרות של המשכנתא, ולבדוק מהי היתרה שנותרה לשלם על מנת לסלק את החוב ולמחוק את רישום השעבוד מהדירה הנמכרת. ישנה גם אפשרות לגרור את רישום המשכנתא לנכס החדש אותו המוכר מתכוון לרכוש.

ליווי מקצועי במשא ומתן ועריכת הסכם מכר מקיף

עורך דין דירות שנקרא גם עורך דין מקרקעין מהווה גורם מפתח בניהול המשא ומתן ובעריכת הסכם המכר. הניסיון והידע המקצועי שלו יסייעו בהבטחת האינטרסים של המוכר ובמניעת מחלוקות עתידיות.

לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות וימצא רוכש פוטנציאלי, עורך הדין המייצג את המוכר יערוך את ההסכם למכירת הדירה. ההסכם הוא המסמך המשפטי החשוב ביותר בעסקה ועליו לעגן את זכויותיו של המוכר מול הקונה באופן המיטבי.

בשלב החלפת טיוטות ההסכם בין הצדדים, על עורך הדין לדאוג שההסכם יכסה את כל ההיבטים החשובים על מנת שההסכם לא רק יבטיח את זכויות המוכר, אלא גם ימנע בעיות ומחלוקות בהמשך הדרך.

על ההסכם לשים דגש בין היתר על הנושאים הבאים: לוחות הזמנים לתשלום, אופן התשלום, מועד מסירת החזקה בדירה, רישום הזכויות בטאבו, ומנגנוני הגנה שונים כגון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת הסכם מצד הקונה וכיוצא בזאת.

לעורך הדין המלווה את עסקה מוטל האחריות המקצועית ותפקידו לשמור ולהגן על הזכויות והאינטרסים של המוכר ולתת לו את השקט הנפשי והביטחון כי המכירה תתבצע בשלמותה.

עורך דין מכירת דירה עלות: שכר טרחה עורך דין מכירת יד שניה

שכר הטרחה המשלום לעורך הדין משתנה בהתאם למורכבות העסקה ולניסיון עורך הדין. התעריף המינימלי שלשכת עורכי הדין ממליצה עליו עבור שכ"ט עורך דין מכירת דירה הוא שכר טרחה  בגובה שבין 0.5% ל-2% מעלות הדירה + מע"מ.

מכירת דירה ללא עורך דין

החוק אינו מחייב להשתמש בשירותי עורך דין במכירת דירה. אולם, הניסיון מלמד שהימנעות משירותיו של עורך דין עלולה להוביל לבעיות חמורות, ובכלל זאת לחשיפה לטעיות משפטיות ולעבירה על החוק, אי-ידיעה בנוגע לזכויות המלאות של המוכר, סיכון בניסוח הסכם חסר או לקוי, קושי בטיפול מול הרשויות בישראל, וחשיפה לתרמיות ולעסקאות לא הוגנות.

למה לבחור בשירותי עורך דין דירה בשמש ושות'?

מכירת הדירה היא עסקה משמעותית ומצריכה ליווי משפטי של עורך דין מנוסה המתמחה בכך, אשר יגן על האינטרסים שלכם. למרות העלות הכרוכה בשכירת שירותיו המקצועיים של עורך הדין, השקט הנפשי והביטחון שיעניק לכם ליווי משפטי מקצועיים שווים את ההשקעה.

משרדנו מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, בעל ניסיון של למעלה מ-15 שנה בתחום הנדל"ן, וכולל צוות עורכי דין מכירת דירה מומחים אשר יעניקו לכם ליווי אישי לכל אורך התהליך (החל משלב המשא ומתן ועד להשלמת העסקה וסיומה), זמינות מלאה ומענה ומהיר, ושקיפות מלאה באשר לשכר הטרחה מהפגישה הראשונה.

רכישת דירה על ידי תושב חוץ היא תהליך מורכב, אך אפשרי בהחלט, המחייב תכנון מראש והיערכות מתאימה. ישנה חשיבות רבה להיעזר בעורך דין מנוסה המתמחה בכך, המכיר את הדרישות המיסויות הייחודיות ומבין את המשמעויות המשפטיות והכלכליות של קניית דירה בישראל. תכנון נכון והיערכות מראש יהפכו את תהליך הרכישה למוצלח בטוח ויעיל יותר, תוך עמידה בכל הדרישות החוקיות והרגולטוריות הנדרשות לכך.