קניית דירה בישראל על ידי תושב חוץ הינה אפשרית בהחלט, אך מצריכה הבנה של ההיבטים והמורכבויות המשפטיים הכלכליים והבירוקרטיים הכרוכים בתהליך זה. על פי החוק הישראלי, תושב חוץ מוגדר כמי שאינו תושב ישראל. כלומר, אדם שמרכז חייו אינו בישראל. על כן, קניית דירה בישראל על ידי תושב חוץ כפופה לחוקים ותקנות ייחודיים, ולכן מומלץ לעשות תהליך זה בעזרת עורך דין מנוסה המתמחה בכך. במאמר זה נסקור את ההיבטים המרכזיים הנוגעים למיסוי, לתהליך הרכישה, להתנהלות מול הבנק, ולביצוע העסקה מרחוק.
הליווי המשפטי
עורך דין עבור תושב חוץ הוא גורם הכרחי בתהליך רכישת הדירה.
הליווי המשפטי בעת תהליך רכישת הדירה על ידי תושב חוץ כולל פעולות חשובות כגון בדיקת נסח טאבו והמצב המשפטי של הנכס, ניהול משא ומתן על הסכם המכר, תכנון וניסוח נכון של מנגנון ביצוע התשלומים ומועדיהם, טיפול ברישום הזכויות עבור תושב החוץ, ייצוג מול רשויות המס, וסיוע בהעברת הכספים לצורך הרכישה מחו"ל.
טיפים חשובים לתהליך רכישת דירה תושב חוץ
- מומלץ לבצע בדיקת נאותות מקיפה לדירה.
- להיעזר באנשי מקצוע מנוסים בטיפול בתושבי חוץ.
- להכין מראש את כל המסמכים הנדרשים מחו"ל.
- לקבל את כל האישורים הנדרשים מהרשויות בישראל.
- לתכנן את העברות הכספים בהתאם לרגולציה בישראל.
מס רכישה תושב חוץ
אחד ההיבטים המרכזיים והמשמעתיים ברכישת דירה על ידי תושב חוץ הוא נושא המיסוי. בניגוד לתושב ישראלי, תושב חוץ נדרש לשלם מס רכישה בשיעור גבוה יותר, גם אם אין לו דירה בישראל. מס הרכישה יחושב בהתאם לשווי הדירה.
באשר לעסקת רכישת דירה שתיחתם החל מתאריך 16.1.2024 ועד לתאריך 15.1.2025, שיעור מס הרכישה הינו:
- תשלום של 8% עד לשווי של 6,055,070 ש"ח.
- תשלום של 10% על חלק השווי העולה על 6,0556,070 ש"ח.
לעומת תושב חוץ, רוכש של דירה יחידה (ראשונה או משפרי דיור) שהינו תושב ישראלי זכאי להטבה של מדרגות מס מופחתות. עד לשווי של 1,978,745 שיעור מס הרכישה הינו 0%, ולאחריו נקבעו מדרגות מס של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
בפני תושב חוץ עומדות מספר חלופות אפשריות לחסכון בתשלום מס רכישה לתושבי חוץ בהתאם לחוק בישראל:
- במידה ותושב החוץ יחליט לעשות עלייה לישראל, במהלך תקופה של עד שנתיים מהיום בו קנה את הדירה, וככל ומדובר בדירה יחידה בישראל, אז הוא ייחשב לצורך תשלום מס הרכישה כתושב ישראל. כלומר, הוא יוכל ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות עבור דירה יחידה.
- במידה ותושב החוץ היה בעבר תושב ישראל, עזב את ישראל, והיה תושב חוץ במהלך עשר שנים או יותר, הוא יוכל להיחשב כתושב חוזר ותיק ויוכל ליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות עבור דירה יחידה (חשוב לציין, יש לנקוט משנה זהירות בעניין זה ויש להיוועץ עם עורך דין המתמחה בכך).
- ככל ותושב חוץ יחליט לעשות עלייה לישראל, וייחשב כעולה חדש הוא יהיה זכאי להקלה משמעותית במס הרכישה במהלך תקופה המתחילה בשנה שלפני יום עלייתו לישראל ומסתיימת שבע שנים אחריה. חשוב לשים לב, כי על תושב החוץ המקבל מעמד של עולה חדש לעמוד בדרישה כי הדירה שקנה תשמש אותו דרך קבע, אחרת לא יהיה זכאי ליהנות מהקלת המס.
האם תושב חוץ צריך לפתוח חשבון בנק בישראל לצורך קניית דירה?
מומלץ מאוד שתושב חוץ יפתח חשבון בנק בישראל, שכן הדבר עשוי להקל ולפשט את תהליך קניית הדירה.
הסיבה לכך היא שיהיה קל יותר לבצע את העברות התשלום למוכר, ישולמו ממנו מסים ואגרות, החשבון יקל על ניהול ההוצאות השוטפות לאחר הרכישה, והוא מסייע בעמידה בדרישות המחמירות של הרגולציה הבנקאית בישראל.
האם תושב חוץ רשאי לקבל משכנתא בישראל?
התשובה היא כן. תושב חוץ רשאי לקנות את הדירה גם באמצעות מימון בנקאי ולנטול משכנתא מבנק בישראל.
נטילת המשכנתא על ידי תושב חוץ היא מורכבת יותר מאשר לתושב ישראלי, אך היא אפשרית בהחלט עם הליווי הנכון והיערכות מתאימה.
בתהליך קבלת המשכנתא ידרש תושב החוץ להמציא לידי הבנק, בין היתר, תצלום דרכון בתוקף, תלושי משכורת או דוחות כספיים, דפי חשבון בנק, אישורי הכנסות והתחייבויות במדינת תושב החוץ, הצהרת רכוש והתחייבויות, ומכתב המלצה מהבנק במדינת תושב החוץ.
בניגוד לתנאים הניתנים לתושב ישראל, תנאי המשכנתא הניתנים לתושב החוץ הינם: עד 50% משווי הנכס, תקופת ההחזר הנה עד 20 שנה (לעומת 30 שנה לתושב ישראל), ריבית גבוהה יותר מהריבית הניתנת לתושב ישראל, אפשרות למסלולי הצמדה במטבע זר, ועמלות שעשויות להיות גבוהות יותר עקב הסיכון הגבוה יותר במשכנתא הניתנת לתושב חוץ.
כמו כן, כל תושב החוץ לעשות ביטוח חיים וביטול מבנה לדירה כתנאי לקבלת המשכנתא.
יש לציין כי במקרה בו תושב חוץ לוקח משכנתא לצורך מימון קניית הדירה הוא יהיה מחויב לפתוח חשבון בנק בישראל.
ביצוע קניית הדירה מרחוק
עבור תושבי חוץ שמעדיפים לא להגיע לישראל, קיימת בהחלט אפשרות לבצע את קניית הדירה מרחוק.
לאור הקידמה הטכנולוגית ניתן לצפות מרחוק בסיור וידאו בדירה, לראות תמונות ומסמכים באופן דיגיטלי, ולעשות שימוש בטכנולוגיות מתקדמות כגון סיור תלת-ממדי בדירה.
לאור כך שכל התהליך הבירוקרטיים מול הרשויות בישראל מתבצעים רק בשפה העברית, נדרש ניהול מחושב ונכון של התהליך.
תושב החוץ יידרש לחתום על ייפוי כוח נוטריוני מאושר בפני נוטריון במדינתו המעניק לעורך הדין לפעול בשמו בישראל ולהיות מיופה כוחו.
על מרבית המסמכים מיופה כוחו של תושב החוץ, עורך הדין בישראל, יכול לחתום בשמו (כגון הסכם הרכישה, מסמכים לרשויות המס, מסמכי המשכנתא, מסמכי הרישום בטאבו וכו'), אך ישנם מסמכים שתושב החוץ יידרש לחתום עליהם בעצמו בקונסוליה הישראלית במדינתו.
רכישת דירה על ידי תושב חוץ היא תהליך מורכב, אך אפשרי בהחלט, המחייב תכנון מראש והיערכות מתאימה. ישנה חשיבות רבה להיעזר בעורך דין מנוסה המתמחה בכך, המכיר את הדרישות המיסויות הייחודיות ומבין את המשמעויות המשפטיות והכלכליות של קניית דירה בישראל. תכנון נכון והיערכות מראש יהפכו את תהליך הרכישה למוצלח בטוח ויעיל יותר, תוך עמידה בכל הדרישות החוקיות והרגולטוריות הנדרשות לכך.