מכירת דירה, כמו קניית דירה, היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של אדם, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית. ליווי של עורך דין מנוסה במכירת הדירה הוא הכרחי להצלחת העסקה ולהגנה על האינטרס של המוכר. במאמר זה נסקור את חשיבות הליווי המשפטי בעסקת מכירת דירה, ואת התפקידים המרכזיים של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן במכירת דירה, אשר יסייע למנוע טעויות במכירת הדירה, ישמור על זכויותיכם, ינהל סיכונים, ויחסוך עבורכם בעלויות המסים ובבירוקרטיה.
בדיקות משפטיות מקדמיות והשירותים המשפטיים שאנו מעניקים
הליווי המשפטי בעת תהליך מכירת הדירה כולל פעולות חשובות כגון בדיקות מקדמיות שונות, ליווי מקצועי במשא ומתן, עריכת הסכם המכר וניסוח נכון של כל הסעיפים בו אשר יותאמו אישית עבור המוכר, יעניקו למוכר הגנה משפטית מקסימלית ויבטיחו את אכיפתו של ההסכם.
בשלב הראשון, יש לערוך בדיקות מקדמיות מקיפות ולבחון את המצב המשפטי של הנכס, וזאת על מנת שלא לגלות דברים בדיעבד, כאשר יש כבר קונים פוטנציאליים טובים בתמונה, ולמנוע את האפשרות לפספס אותם.
איתור מוקדם של בעיות אפשריות יכול לחסוך זמן רב ובירוקרטיה. אלו הבדיקות המקדמיות שיש לעשות:
- בדיקת נסח טאבו – טרם פרסום הדירה למכירה, יש לבדוק את נסח הטאבו. הבדיקה נדרשת על מנת לוודא שמוכר הדירה אכן רשום כבעל הנכס. ישנם מקרים בהם רישום הדירה לא הושלם והיא לא נרשמה על שם המוכר בטאבו, והמשמעות היא שהוא לא יכול למכור נכס שלא רשום על שמו, ולכן יש להסדיר לפני מכירת הדירה את הרישום הנכון בטאבו.
- קיומם של עיקולים ושעבודים – בנוסף לבדיקה כי הנכס רשום על שם המוכר, יש לבדוק בנסח טאבו שלא הוטל על הדירה עיקול או שעבוד שהמוכר לא היה מודע אליו. במידה ומתגלה בעיה באחד מאלו, עורך הדין יפתור אותה בטרם המשך הליך מכירת הדירה.
- תכנון מס שבח – ככל והמוכר לא זכאי לפטור מתשלום מס שבח, בעת מכירת הדירה יהיה עליו לשלם את מס השבח, שהנו אחוז מסוים מרווח ההון שמקבל המוכר על הנכס. תכנון נכון של מס השבח יכול לחסוך למוכר סכומים משמעותיים, ולכן חשוב לברר מראש האם קיימת זכאות לפטור, או הטבות מס שונות, ולהביא בחשבון את כל האפשרויות העומדות בפני המוכר בעניין זה.
- חריגות בניה – ככל וקיימות בדירה תוספות בנייה לא חוקיות, או שנעשו בדירה שימושים חורגים (כגון דירה ששימשה לעסק)), ועל מנת להימנע ממצב בו המוכר יואשם בהטעיה או בהפרת חוזה, יש להסדיר את הנושא לפני פרסום הדירה למכירה.
- משכנתא – ככל שקיימת משכנתא על הדירה הנמכרת, היא רשומה על הדירה בטאבו. בשלב הבדיקות המקדמיות, מומלץ לפנות לבנק ממנו נלקחה המשכנתא, לבקש מכתב כוונות או דוח סילוק יתרות של המשכנתא, ולבדוק מהי היתרה שנותרה לשלם על מנת לסלק את החוב ולמחוק את רישום השעבוד מהדירה הנמכרת. ישנה גם אפשרות לגרור את רישום המשכנתא לנכס החדש אותו המוכר מתכוון לרכוש.
ליווי מקצועי במשא ומתן ועריכת הסכם מכר מקיף
עורך דין דירות שנקרא גם עורך דין מקרקעין מהווה גורם מפתח בניהול המשא ומתן ובעריכת הסכם המכר. הניסיון והידע המקצועי שלו יסייעו בהבטחת האינטרסים של המוכר ובמניעת מחלוקות עתידיות.
לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות וימצא רוכש פוטנציאלי, עורך הדין המייצג את המוכר יערוך את ההסכם למכירת הדירה. ההסכם הוא המסמך המשפטי החשוב ביותר בעסקה ועליו לעגן את זכויותיו של המוכר מול הקונה באופן המיטבי.
בשלב החלפת טיוטות ההסכם בין הצדדים, על עורך הדין לדאוג שההסכם יכסה את כל ההיבטים החשובים על מנת שההסכם לא רק יבטיח את זכויות המוכר, אלא גם ימנע בעיות ומחלוקות בהמשך הדרך.
על ההסכם לשים דגש בין היתר על הנושאים הבאים: לוחות הזמנים לתשלום, אופן התשלום, מועד מסירת החזקה בדירה, רישום הזכויות בטאבו, ומנגנוני הגנה שונים כגון פיצוי מוסכם במקרה של הפרת הסכם מצד הקונה וכיוצא בזאת.
לעורך הדין המלווה את עסקה מוטל האחריות המקצועית ותפקידו לשמור ולהגן על הזכויות והאינטרסים של המוכר ולתת לו את השקט הנפשי והביטחון כי המכירה תתבצע בשלמותה.
עורך דין מכירת דירה עלות: שכר טרחה עורך דין מכירת יד שניה
שכר הטרחה המשלום לעורך הדין משתנה בהתאם למורכבות העסקה ולניסיון עורך הדין. התעריף המינימלי שלשכת עורכי הדין ממליצה עליו עבור שכ"ט עורך דין מכירת דירה הוא שכר טרחה בגובה שבין 0.5% ל-2% מעלות הדירה + מע"מ.
מכירת דירה ללא עורך דין
החוק אינו מחייב להשתמש בשירותי עורך דין במכירת דירה. אולם, הניסיון מלמד שהימנעות משירותיו של עורך דין עלולה להוביל לבעיות חמורות, ובכלל זאת לחשיפה לטעיות משפטיות ולעבירה על החוק, אי-ידיעה בנוגע לזכויות המלאות של המוכר, סיכון בניסוח הסכם חסר או לקוי, קושי בטיפול מול הרשויות בישראל, וחשיפה לתרמיות ולעסקאות לא הוגנות.
למה לבחור בשירותי עורך דין דירה בשמש ושות'?
מכירת הדירה היא עסקה משמעותית ומצריכה ליווי משפטי של עורך דין מנוסה המתמחה בכך, אשר יגן על האינטרסים שלכם. למרות העלות הכרוכה בשכירת שירותיו המקצועיים של עורך הדין, השקט הנפשי והביטחון שיעניק לכם ליווי משפטי מקצועיים שווים את ההשקעה.
משרדנו מתמחה בליווי עסקאות נדל"ן, בעל ניסיון של למעלה מ-15 שנה בתחום הנדל"ן, וכולל צוות עורכי דין מכירת דירה מומחים אשר יעניקו לכם ליווי אישי לכל אורך התהליך (החל משלב המשא ומתן ועד להשלמת העסקה וסיומה), זמינות מלאה ומענה ומהיר, ושקיפות מלאה באשר לשכר הטרחה מהפגישה הראשונה.
רכישת דירה על ידי תושב חוץ היא תהליך מורכב, אך אפשרי בהחלט, המחייב תכנון מראש והיערכות מתאימה. ישנה חשיבות רבה להיעזר בעורך דין מנוסה המתמחה בכך, המכיר את הדרישות המיסויות הייחודיות ומבין את המשמעויות המשפטיות והכלכליות של קניית דירה בישראל. תכנון נכון והיערכות מראש יהפכו את תהליך הרכישה למוצלח בטוח ויעיל יותר, תוך עמידה בכל הדרישות החוקיות והרגולטוריות הנדרשות לכך.
אם אתם עומדים לפני מכירת הדירה שלכם, אתם בוודאי יודעים שמדובר על תהליך שלא תמיד פשוט לנהל בצורה עצמאית. עבור תהליך מכירת דירה יש צורך להיעזר בשירותיהם של אנשי מקצוע שונים בכדי שהתהליך יתבצע בצורה הטובה והיעילה ביותר, כך לדוגמא: חשוב לבחור מתווך שידע כיצד והיכן כדאי לפרסם את הדירה, שיקבל את הפניות הרלוונטיות, שיציג את הדירה, שינהל משא ומתן עם קונים ועוד. כמו כן, שירותיו של עורך דין מכירת דירה הם קריטיים בתהליכי מכירת דירה שכן מטרתו של עורך הדין היא להבטיח שהתהליך יתבצע בצורה חוקית ומקצועית ולא יגרום לכם כמוכרי הדירה להפסיד כסף, לחתום על הסכם כלשהו שפוגע בזכויות שלכם ועוד. במאמר זה תקבלו את כל המידע על חשיבות תפקידו של עורך דין מכירת דירה וכן, מדוע אסור לוותר על שירותיו, איזה שירותים הוא מציע בתהליך מכירת דירה וכיצד בוחרים את עורך הדין הטוב ביותר בתחום.
תפקידו של עורך דין למכירת דירה
עורך דין המתמחה במכירת דירות אחראי על ליווי הלקוח לאורך כל שלבי העסקה. עסקת מכירת דירה יכולה להיות עסקה מורכבת. היא דורשת ניהול משא ומתן מול קונים פוטנציאלים, הסדרת תשלום, ניהול חוזה, התנהלות מול קונים במסגרת בדיקות שונות שהם רוצים לבצע בדירה ועוד. תפקידיו המרכזיים של עורך דין למכירת דירה בעסקאות הללו יהיו:
| בדיקת מצבו המשפטי של הנכס | עורך הדין בודק את נסח הטאבו, היתרי הבנייה, עיקולים, שעבודים וזכויות צד שלישי בכדי לוודא שהנכס מוכן למכירה. אתם בוודאי לא רוצים להגיע למצב שבו קונים פוטנציאלים בודקים את מצב הנכס ומוצאים שיש בו בעיות הנוגעות לרישום בטאבו או כל בעיה אחרת שבגינה הם יבטלו את העסקה העומדת על הפרק. המטרה היא להבטיח שהנכס שלכם רלוונטי למכירה בכל היבט אפשרי ולהציע אותו לקונים במחיר הרלוונטי מתוך ידיעה שלא משנה איזו בדיקה הם יבצעו, היא תהיה תקינה ותעיד כי הנכס רלוונטי למכירה. |
| ייעוץ למוכרי הנכס | עורך דין בתחום הנדל"ן מייעץ למוכרי הנכס על אופן הצגת הדירה, ניסוח הסכם מכירה, ועל התנאים החשובים שצריך לכלול בהסכם כדי להבטיח את זכויותיהם. הסכם מכירה הוא הסכם הכולל בו מגוון סעיפים ופרטים שונים ומטרתו היא להבטיח שכמוכרי הנכס לא תיפגעו באופן כלשהו בתהליך זה מבחינת תנאי תשלום, הסכום לתשלום ועוד. |
| ניסוח ועריכת הסכם מכירה | ההסכם המשפטי הוא לב העסקה. עורך הדין מוודא שהחוזה כולל את כל התנאים שהוסכמו בין הצדדים ומגן על האינטרסים של המוכר. סביר להניח שגם קוני הנכס הפוטנציאלים יגיעו עם עורך דין למעמד חתימת ההסכם כאשר מטרתו של עורך הדין שלהם תהיה לוודא שההסכם לא פוגע בזכויות שלהם ומגן על האינטרסים שלהם. בכדי שהגנה על האינטרסים של הקונים לא תבוא על חשבונכם, חשוב שיהיה לכם עורך דין מקצועי ומנוסה שינסח את ההסכם ויאפשר לכם לוודא שתנהלו את ההליך בצורה תקינה ולא תיפגעו ממנו בשום צורה לרבות כלכלית. |
| ניהול מו”מ משפטי | עורך הדין משתתף בניהול משא ומתן עם הקונים, מוודא שהדרישות של המוכר מתקיימות ומסייע בסגירת העסקה בצורה הוגנת ויעילה. לא פעם עורך דין מקצועי הוא בסופו של דבר איש המקצוע שמאפשר לקונים הפוטנציאלים לסגור את העסקה לאחר שהוא מסביר להם על כל פרמטר הנוגע לעסקה זאת ומעניק להם הרגשת ביטחון. |
תהליך מכירת דירה- כיצד מבצעים אותו בצורה נכונה?
תהליך מכירת דירה מורכב ממספר שלבים חשובים, שבכל אחד מהם יש לעורך הדין תפקיד משמעותי.
הערכת שווי הדירה
לפני הכל, יש להעריך את שווי הדירה. חשוב לקבל תמונת מצב מדויקת של מחירי השוק באזור כדי לקבוע מחיר מתאים. עורך הדין יכול לסייע בהבנת ההשפעות המשפטיות על ערך הנכס, כגון חריגות בנייה. קביעת המחיר חייבת להתבצע בצורה המדויקת ביותר ולכן, כדאי ורצוי להיעזר גם בעורך דין שיכול לבחון את כל העניינים הנוגעים לחריגות בנייה בנכס, רישום בטאבו ועוד וגם שמאי מקרקעין מקצועי שיכול לסייע בקביעת מחיר רלוונטי. בסופו של דבר המטרה שלכם תהיה לקבוע מחיר ריאלי על מכירת הדירה שיהיה תואם את מחירי השוק כך שהוא לא יגרום לכם להפסד כספי כלשהו ובד בבד, לגרום לקונים לרצות להגיע ולהתרשם מהנכס בין היתר בשל מחיר נוח שמוצע עליו.
פרסום הדירה
לאחר קביעת מחיר, מתחילים לפרסם את הדירה. עורך הדין ידריך אתכם כיצד להימנע ממכשולים משפטיים הנוגעים לפרסום, כמו אי-גילוי נאות של פרטים. מדובר על שלב חשוב ביותר שלכאורה לא מעט מוכרי דירה בטוחים שעורך דין הוא לא איש מקצוע שנדרש בו, אך חשוב שתדעו כי גם משרדי תיווך עובדים באופן שוטף עם עורכי דין בתחום המקרקעין כאשר הם עוסקים בפרסום והצגת הנכס על מנת שלא לבצע את התהליך המדובר בצורה לא חוקית שעלולה לפגוע במוכרי הנכס.
חתימה על זיכרון דברים
במידה ויש קונים פוטנציאלים לנכס, ישנם מקרים שבהם חותמים על זיכרון דברים לפני חתימת החוזה. עורך הדין מוודא שזיכרון הדברים מנוסח נכון וכי הוא איננו פוגע בזכויות המוכר.
עריכת הסכם מכירה
כאמור, ההסכם הוא שלב קריטי בתהליך. עורך הדין מנסח את ההסכם, מוודא שכל התנאים ברורים ושאין בו סעיפים שיכולים להוביל למחלוקות משפטיות.
ביצוע התשלום
עורך הדין מסייע בניהול העברות הכספים בין המוכר לקונה ומוודא שהכסף מופקד כנדרש. מטרתו היא לוודא שקוני הדירה אשר חתומים על ההסכם מעבירים את התשלומים שהם מחויבים עליהם בהסכם בזמן ובצורה תקינה.
העברת הבעלות בטאבו
בסיום העסקה, עורך הדין מטפל בכל הדרוש להעברת הזכויות בטאבו לשם השלמת תהליך המכירה. העברת זכויות בטאבו יכולה להיות דבר מורכב מבחינה טכנית ולכן, כאשר עורך דין מבצע את ההליך זה ללא ספק דבר שיכול להקל.
מכירת דירת מגורים יחידה
כאשר מדובר במכירת דירת מגורים יחידה שיש למוכרים, כלומר כאשר אין למוכרי הדירה דירה נוספת מלבד הדירה העומדת למכירה, ניתן למצוא הקלות מס ייחודיות הרלוונטיות עבורם. עורך הדין מסייע למוכרים להבין אילו זכויות מגיעות להם וכיצד להגיש בקשה להקלות מס רלוונטיות.
מדוע חשוב להיעזר בעו”ד מכירת דירה?
שירותיו של עו”ד מכירת דירה חשובים ביותר והמטרה העיקרית שלהם היא לסייע בתהליך מכירת דירה לכל אדם שמעוניין למכור את דירתו על מנת שההליך יתבצע בצורה נכונה וללא שום עיכובים, בעיות או כל דבר אחר שיכול לפגוע באופן כלשהו במוכר הדירה. בחירה בשירותיו של עורך דין מכירת דירה תמנע סיכונים שונים בתהליך מכירת דירה כגון: טעויות בניסוח החוזה שעלולות לעלות ביוקר עיכובים מיותרים בהשלמת העסקה.
עורך דין מכירת דירה מחיר
שירותיו של עורך דין למכירת דירה משתנים בהתאם למורכבות העסקה ולניסיון של עורך הדין. בדרך כלל, המחיר עבור טיפול בעסקת מכירת דירה נע בין 0.5% ל-1% ממחיר העסקה, בתוספת מע”מ. לעיתים, ניתן להסכים על סכום קבוע מראש. חשוב מאוד כמובן לוודא מראש מול עורך הדין מהו שכר הטרחה שהוא גובה תמורת שירותיו וכן, לוודא כי מדובר על מחיר הוגן ביחס למחירים בשוק המוצעים על השירות המדובר. כמובן שלא כדאי לבחור עורך דין שמציע את שירותיו במחיר זול אך לא מספיק מקצועי, מנוסה או בקיא בתחום שכן, הדבר עלול לעלות לכם בהפסד כלכלי בטווח הרחוק יותר.
אין ספק כי תהליך מכירת דירה דורש תכנון קפדני וידע משפטי הנדרשים בכדי לבצע אותו בצורה נכונה ויעילה. פנייה לעורך דין מכירת דירה מבטיחה שמירה על זכויותיכם, הגנה משפטית מלאה ועסקה מוצלחת. אם אתם נמצאים בשלב שבו אתם שוקלים למכור את דירתכם, אל תתפשרו על איכות הליווי המשפטי שכן עם הליווי הנכון, תוכלו למכור את הדירה בראש שקט, וליהנות מתהליך מסודר, שקוף ונטול הפתעות.
אולי יעניין אותכם גם: