בקצרה: חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מגן על מי שקונה דירה מקבלן. תיקון מספר 9 לחוק, שנכנס לתוקף ב-7.7.2022 וחל על חוזים שנחתמו מאז, קבע שני כללים מרכזיים: רק חלק מהמחיר מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה, ועל איחור של יותר מחודש במסירת הדירה הקונה זכאי לפיצוי חודשי לפי שכר הדירה של דירה דומה, שעולה בהדרגה עד 150%. את הכללים האלה אי אפשר לשנות בחוזה לרעת הקונה.
מה זה חוק המכר (דירות) ועל מי הוא חל?
חוק המכר (דירות) מסדיר את היחסים בין מי שמוכר דירה חדשה — בדרך כלל קבלן או יזם — לבין הקונה. הוא רלוונטי כמעט לכל מי שקונה דירה על הנייר, בפרויקט חדש או במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. במאמר הזה נתמקד בשני הנושאים שרוכשים שואלים עליהם הכי הרבה, ושתיקון 9 שינה מהיסוד: הצמדת מחיר הדירה למדד, והפיצוי על איחור במסירה. כל הנתונים כאן מבוססים על דף המידע של משרד הבינוי והשיכון על תיקון 9 לחוק המכר.
חשוב לשים לב לתאריך: הכללים החדשים חלים על חוזים שנחתמו מ-7.7.2022 ואילך. מי שחתם לפני כן צריך לבדוק את החוזה שלו מול ההוראות שחלו באותו מועד.
כמה ממחיר הדירה מותר להצמיד למדד?
לפי תיקון 9, בחוזה המכר מותר לקבוע הצמדה רק למדד תשומות הבנייה, וגם זה במגבלות:
- 20% הראשונים ממחיר הדירה לא מוצמדים כלל.
- מכל תשלום אחר, לכל היותר חצי יכול להיות מוצמד למדד תשומות הבנייה.
- אין הצמדה אחרי מועד המסירה שנקבע בחוזה, אלא אם הקונה שילם באיחור שהוא אחראי לו, או שהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות מראש.
- אסור לגבות הפרשי הצמדה למדד אחר או ריבית, מלבד ריבית פיגורים כשהקונה מאחר בתשלום ביותר משבעה ימים.
במשרד אנחנו רואים שהנקודה הזו נשוקה במיוחד בחוזים של דירות על הנייר: הסעיף על ההצמדה נמצא לרוב בנספח התשלומים, וכדאי לבדוק שהוא תואם את ההגבלות האלה לפני החתימה. על שאר הנקודות שבודקים בחוזה הזה אפשר לקרוא במאמר על חוזה רכישת דירה מקבלן.
כמה פיצוי מגיע על איחור במסירת דירה מקבלן?
אם המוכר מאחר במסירת הדירה ביותר מחודש, הקונה זכאי לפיצוי חודשי שמחושב לפי שכר הדירה בדירה דומה בגודלה ובמיקומה ("דירה דומה"). הפיצוי עולה עם משך האיחור:
| תקופת האיחור | פיצוי לכל חודש (כולל חלק מחודש) |
| חודש האיחור הראשון | אין פיצוי, כל עוד האיחור לא עולה על חודש |
| מהחודש השני שאחרי מועד המסירה ועד החודש הרביעי | שכר הדירה בדירה דומה (100%) |
| החודשים החמישי עד העשירי | 125% משכר הדירה בדירה דומה |
| מהחודש ה-11 ואילך | 150% משכר הדירה בדירה דומה |
לפי משרד הבינוי והשיכון, הפיצוי משולם בסוף כל חודש עבור אותו חודש, ולא רק בסוף התקופה. לשם המחשה בלבד: אם שכר הדירה בדירה דומה הוא 6,000 ש"ח, הפיצוי החודשי יהיה 6,000 ש"ח במדרגה הראשונה, 7,500 ש"ח בשנייה ו-9,000 ש"ח בשלישית. במקרה אמיתי המחלוקת הנפוצה היא דווקא על גובה שכר הדירה הראוי, ולכן כדאי לאסוף מראש נתוני שכירות של דירות דומות באזור.
מתי הקבלן לא חייב לשלם פיצוי?
המוכר לא יידרש לשלם פיצוי בשני מקרים: כשהקונה הוא שגרם לאיחור, וכשהחוזה סוכל בשל נסיבות קיצוניות שלא ניתן היה לצפות מראש. השאלה מה נחשב "נסיבות קיצוניות" נבחנת לפי העובדות של כל פרויקט, ולכן כשקבלן מנמק איחור בנסיבות כאלה, כדאי לבקש ממנו הסבר מפורט בכתב ולבדוק אותו עם עורך דין.
נקודה שרוכשים רבים לא מכירים: לפי החוק, אי אפשר לסתור את הכללים האלה בחוזה המכר, אלא רק באופן שמיטיב עם הקונה. סעיף שקובע פיצוי נמוך יותר מהקבוע בחוק או שמאפשר הצמדה רחבה יותר לא יעמוד מול ההוראות האלה.
מה כדאי לעשות קודם: לפני החתימה ובמהלך הפרויקט
- לפני החתימה: לבדוק את סעיף מועד המסירה, סעיף ההצמדה וסעיף הפיצוי מול הכללים שלמעלה, ולוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים (ראו איך בודקים קבלן רשום).
- כשמתברר שיהיה איחור: לשמור כל הודעה מהקבלן, לבקש הסבר בכתב, ולבדוק מה שכר הדירה של דירות דומות באזור.
- במסירה: לתעד ליקויים ולא לחתום על מסמכים שלא הבנתם. ליקויים שמתגלים אחרי הכניסה מטופלים במסלול נפרד — פירוט בעמוד על עורך דין לליקויי בנייה.
מי שעומד לפני חתימה על דירה מקבלן יכול לקרוא על שלבי הליווי המשפטי בעמוד על עורך דין לרכישת דירה.
שאלות נפוצות על חוק המכר (דירות)
מתי נכנס לתוקף תיקון 9 לחוק המכר?
ב-7.7.2022. הוא חל על חוזים שנחתמו מאותו יום ואילך.
איזה חלק ממחיר דירה מקבלן מותר להצמיד למדד?
20% הראשונים לא מוצמדים כלל, ומכל תשלום אחר לכל היותר חצי מוצמד, רק למדד תשומות הבנייה.
כמה פיצוי מקבלים על איחור במסירת דירה?
אחרי חודש איחור: שכר הדירה בדירה דומה עד החודש הרביעי, 125% ממנו בחודשים החמישי עד העשירי, ו-150% מהחודש ה-11, עבור כל חודש כולל חלק מחודש.
אפשר לוותר בחוזה על הפיצוי?
לא. לפי החוק אי אפשר לסתור בחוזה את הכללים האלה, אלא רק באופן שמיטיב עם הקונה.
רוצים שנבדוק את חוזה הרכישה או את הזכאות לפיצוי? צרו איתנו קשר או התקשרו ל-053-3433139.
